(س 510) اين جانب به عنوان مسئول يكى از ادارات دولتى، ملكى را براى اداره اجاره نمودم و اجاره بهاى يك ماه را طبق قرارداد، قبلاً پرداخت نمودم. در يكى از بندهاى قرارداد، موجر متعهّد گرديده ملك را از تاريخ مقرّر به مستأجر تحويل دهد كه متأسفانه پس از گذشت چند روز از عقد قرارداد، موجر به اداره مراجعه مى كند و در حضور كاركنان اعلام مى دارد كه به علت عدم تكميل نواقص ساختمان، در تاريخ مقرّر نمى تواند ملك را تحويل دهد. پس از مراجعه به محلّ مورد اجاره نواقصى را مشاهده نمودم تا اينكه به موجر اعلام كردم كه به علت عدم تحويل ملك در تاريخ مقرّر، ديگر خواهان ملك شما نيستم و قرارداد را به علّت عدم اجراى به موقع از طرف شما، لغو مى نمايم. با توجه به عدم تحويل ملك در تاريخ مقرّر و عدم قبض و اقباض، آيا صورت اين اجاره، شرعى مى باشد؟ به دليل عدم تحويل مورد اجاره در موعد مقرّر با توجه به استشهاد موجود، آيا مستأجر، حقّ فسخ قرارداد را دارد؟ آيا موجر مى تواند مبلغ پرداخت شده را تمليك نمايد؟

ج ـ مستأجر براى عدم عمل موجر به تعهّدش حقّ فسخ دارد و موجر هم اگر اجرتى را گرفته، مالك نيست و تصرّف موجر در آن مال، تصرّف در اموال ديگران است. 25/4/78

(س 511) اگر مغازه اى اجاره داده شود و مالك (موجر) در ابتدا مبلغى براى تقدّم در اجاره (به عنوان سرقفلى) از مستأجر دريافت كند، در صورتى كه بعداً مستأجر از دادن اجاره به مالك (موجر) امتناع ورزد ـ در حالى كه در اجاره نامه بين آنها، مستأجر قبول كرده كه در صورت اجاره ندادن، مالك، حقّ فسخ اجاره نامه و تخليه عين مستأجره را خواهد داشت ـ آيا تخلّف مستأجر از شرط ضمن عقد اجاره (نپرداختن اجاره بها)، باعث فسخ اجاره نامه و تخليه عين مستأجره خواهد شد؟

ج ـ تخلّف از هر شرطى كه در عقد لازم مثل عقد اجاره و بيع بشود، موجب خيار و حقّ الفسخ براى ديگرى است و در اين حكم، فرقى بين مفروض در مورد سؤال و غير آن نيست. 12/5/79

(س 512) چنانچه در عقد اجاره اعيان با ذكر مدّت اجاره، شرط شود كه هرگونه تلف يا خسارت نسبت به عين مستأجره وارد شود، جبران خسارات آن بر عهده مستأجر باشد و اين شرط، مقيّد به زمان اجاره نباشد، پس از تمام شدن مدّت اجاره، با توافق طرفين، عين مستأجره فرضاً با همان ميزان اجاره بها، مانند عاريه در تصرّف و اختيار مستأجر قرار داشته باشد. با اين توضيح بفرماييد چنين شرطى چه نوع شرط محسوب مى شود (شرط نتيجه يا شرط فعل)، و آيا چنين شرطى در عقد اجاره، مشروعيت دارد يا خير؟ همچنين به فرض صحّت چنين شرطى، در صورتى كه در زمان عاريه، عين مستأجره تلف يا خسارتى وارد شود، برعهده مستعير (مستأجر سابق) مى باشد يا خير؟

ج ـ به طور كلّى هر شرط ضمان عين مستأجره ـ چه خانه و چه ماشين و... ـ كه در عقد اجاره شرط شده، شرطى لازم الوفا است، كما اينكه اگر چنين شرطى در ضمن عقد عاريه هم واقع شود نيز لازم الوفا است و شرط ضمان، شرط خلاف شرع نيست، و ناگفته نماند كه اولاً سؤال ابهام دارد؛ چون جمع بين مدّت دار بودن اجاره و بدون مدّت بودن شرط، نامفهوم است و ثانياً، مسئله از موارد مقسم شرط فعل و نتيجه نيست و ثالثاً، همان طور كه بيان شد، شرط ضمان در عقد اجاره به نظر اين جانب مشروع است و خلاف اطلاق ادلّه عدم ضمان امين است، نه اينكه مطلقاً حتى با شرط هم، امين ضامن نباشد تا شرط خلاف شرع گردد؛ چون دليلى بر اين معنا نداريم و ادلّه عدم ضمان امين، اطلاقش با «المؤمنون عند شروطهم» تقييد مى شود والمؤمنون بر او حاكم است. 17/6/81

(س 513) اجاره خانه اى بيست هزار تومان است، ولى مستأجر مقدارى پول به صورت پول پيش به صاحبخانه مى پردازد. با پرداخت اين پول، اجاره بها نصف مى شود، آيا اين نوع اجاره، صحيح است؟

ج ـ اجاره به شرط قرض، يعنى چون صاحبخانه نياز به پول دارد و يا به منظور پشتوانه اجاره و يا جهات ديگر، حاضر است خانه اى را به كم تر از مال الاجاره متعارف، اجاره بدهد به شرط آنكه مستأجر، مبلغ معيّنى پول به او قرض بدهد كه اجاره به شرط قرض مى شود، مانعى ندارد؛ و امّا قرض به شرط زياده، مثل قرض به شرط اجاره خانه به كم تر از مال الاجاره متعارف، اگر موجب ركود اقتصادى و ورشكستگى مالى و عرفاً منكر و باطل و ظلم بر صاحبخانه نباشد، مانعى ندارد. 16/2/75

(س 514) در برخى موارد توسط بانك ها، شركت ها، اشخاص حقوقى و يا حقيقى، مِلكى با مشاركت مدنى خريدارى مى شود و به شرط تمليك، آن را به ديگرى اجاره مى دهند كه پس از پرداخت مبلغ مورد قرارداد كه طبعاً بيش از پولى است كه ملك با آن خريدارى شده، به تملّك مستأجر در مى آيد. آيا اين كار جايز است؟

ج ـ مانعى ندارد؛ چون شرط خلاف شرع نيست و زيادتر بودن پول بعدى چون به صورت اقساط و نسيه است، سفهى نيست و معامله صحيح است.

(س 515) اين جانب كارمند دولت هستم. از طرف سازمان متبوع، ماهيانه مبلغى از حقوقم را به عنوان پس انداز، كسر مى نمايند تا بعد از بازنشستگى به من برگردانند. آيا از نظر شرعى، دولت مى تواند با توجه به نياز كنونى من و بدون رضايت، اين پول را كسر و پس انداز نمايد؟

ج ـ پس انداز نمودن حقوق امثال شما و هر كارمند و كارگرى كه مستخدم دولت است، از سوى دولت جايز و بدون اشكال است، چون اولاً شرط پس انداز، جزء شرايط و مقرّرات استخدام است و در حقيقت شرط ضمن عقد اجاره است و نافذ و لازم العمل است، ثانياً اگر هم فرض كنيم به عنوان شرط نباشد، از باب حكومت و حقّ ولايت دولت كه همان حاكميت مردم و قانون است، جايز است؛ و ناگفته نماند كه، مسئله عدم رضايت و ناراحتى شخص را نبايد مانع از اعمال حكومت و حقّ حاكميت دولت دانست، كه در همه جاى دنيا حقّ حاكميت حكومت، محفوظ است، وگرنه هرج و مرج لازم مى آيد. آرى، اگر نارضايتى انسان از عملى، شخصى باشد، مى تواند از كار استعفا نمايد، ولى تا زمانى كه مشغول كار است، مقرّرات و قوانين استخدام و قوانين كارگرى، لازم الاتباع است، چه رسد به اينكه در برخى موارد، شرط ضمن عقد است و جنبه حقوق مدنى دارد. 24/8/69